Как разменять квартиру в Москве?

Перестройка в жилплощади может возникнуть по разным причинам: развод, необходимость выделить своё жилое помещение для взрослых детей и т.д. В таком случае можно найти человека, желающего обменяться своей квартирой с вами. Однако размен квартир – это процесс, который требует огромных усилий, особенно когда речь идёт о поиске вариантов, удовлетворяющих всех сторон. Помимо этого, есть различные правовые моменты, которые нужно учесть, чтобы избежать проблем. В данной статье мы расскажем о том, как осуществляется размен квартир, что крайне важно знать перед началом этого процесса, а также о том, как можно сделать обмен квартирами в Москве без проблем.

Существует множество вариантов обмена квартирами. Одни люди расселяются после развода или переезжают в связи с необходимостью обеспечения жильём взрослых детей. Другие, наоборот, переезжают, улучшая свои жилые условия, например, обменивая однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. На первый взгляд кажется, что ничего сложного нет – две стороны, готовые обменяться квартирами, и если всё пройдет успешно, обе стороны останутся довольны.

Однако, прежде чем приступать к обмену квартирами, нужно учитывать следующее:

• бывают случаи, когда поиск идеальных вариантов для всех участников является крайне сложным. Поэтому необходим компромисс для одной из сторон;
• часто владельцы жилья переоценивают стоимость своей квартиры, то есть не всегда можно получить три однокомнатные квартиры за трехкомнатную;
• возможны ситуации, когда одна из сторон, а может быть также и хозяин доли в квартире, либо совсем не желает переезжать, либо не соглашается на предложенный обмен из-за неподходящих вариантов. Это также может стать проблемой при размене квартир.

Давайте разберем каждую из перечисленных ситуаций более детально.

Существуют два варианта размена квартиры: равноценный и неравноценный. Равноценный обмен означает, что квартиры имеют равную рыночную стоимость и при обмене никто не чувствует себя проигравшей. В случае неравноценного обмена, владелец меньшей квартиры должен будет доплатить определенную сумму, чтобы обменять ее на квартиру большей площади.

Важным моментом при размене квартир является оценка жилья, которая зависит от множества факторов, включая размер жилья, локацию, условия жизни, инфраструктуру и даже год постройки.

Часто возникают споры при неравноценном обмене, так как переоценка рыночной стоимости квартиры может привести к недовольству одной из сторон сделки. В этом случае важно правильно оценить свое жилье. В идеале лучше обратиться за помощью к специалистам в области недвижимости, которые могут дать грамотную оценку квартиры.

Если один из участников сделки не желает съезжать, то решение данной проблемы зависит от того, приватизирована квартира или нет.

Перепродажа приватизированной квартиры

Если у вас есть квартира в собственности (приватизированная), то перепродажа происходит посредством альтернативной сделки. Это значит, что вы должны найти покупателя и квартиру (квартиры), которую хотите купить одновременно с продажей своей квартиры. Затем заключаются договоры купли-продажи.

В этом случае никто не может заставить владельца покинуть квартиру, но можно продать свою долю. Например, если жена хочет выехать, а супруг не желает менять квартиру, решение простое: жена продает свою долю, а бывший муж остается в старой квартире, но уже с новыми соседями. Кстати, сначала нужно предложить купить свою долю другим собственникам квартиры (например, мужу), а уже потом искать других покупателей. Однако этот вариант менее выгоден, так как стоимость доли гораздо меньше стоимости квартиры.

В идеале, вы продаете свою квартиру по выгодной цене и на вырученные деньги покупаете одну или несколько других квартир, с доплатой или без нее, наличными или по ипотеке.

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше всегда обратиться к юристам или агентству недвижимости за помощью в юридическом сопровождении данной сделки.

Если вы решаете провести сделку самостоятельно, обратите внимание на следующие моменты:

• кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, может быть проблематично);
• была ли квартира продана за последнее время (если это случалось много раз за короткий период, стоит отказаться от этого варианта);
• есть ли обременения у квартиры (например, рента с жизненным содержанием или арест имущества). Если в квартире прописаны люди, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это становится препятствием для продажи. И нельзя забывать о том, чтобы не ущемить права несовершеннолетних при приватизации.

Вот далеко не полный список того, на что нужно обратить внимание. Кроме того, проверить юридическую чистоту квартиры без помощи профессионалов невозможно.

Договор и все условия сделки необходимо заключить в письменной форме и лучше заверит у нотариуса.

Можно отметить, что в последнее время эффективность традиционных источников рекламы, таких как объявления на специализированных порталах «ЦИАН», «АВИТО», «Из рук в руки», упала. Таким образом, гораздо результативнее использовать местную рекламу, например, листовки на дверях подъезда или на доске объявлений, сообщения в «районных» группах социальных сетей, а также сарафанное радио с вовлечением консьержа или соседей.

Размен неприватизированной (муниципальной) квартиры: что нужно знать

Обмен неприватизированной (муниципальной или государственной) квартиры на другую жилплощадь - процедура, которая занимает много времени и сил у всех ее участников. Однако, несмотря на существенную сложность, такой размен возможен, если выполнены все требования, которые установлены законодательством Российской Федерации.

Чтобы провести размен неприватизированных квартир, все граждане, проживающие и зарегистрированные в них, должны выразить свое согласие. Имеет значение не только мнение взрослых жильцов, но и мнение несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан. Если кто-то не выполняет свою часть договора, то тогда возможно принудительное выполнение размена через суд. Второй важный момент: если в семье имеются несовершеннолетние или недееспособные граждане, то нужно получить согласие органов опеки и попечительства на такой размен квартир. При этом органы могут отказать, если права указанных граждан будут ущемлены или нарушены. Если заявка подана на обмен квартир из неприватизированного жилого помещения на другую муниципальную квартиру, то поиск подходящих вариантов соответственно затруднителен. Согласно отчетам, в настоящее время около 20 % квартир предоставляются по социальному найму и из них лишь небольшое число не приватизировано. В случае положительных ответов недавно заключенные договоры соцнайма расторгаются и заключаются новые. Однако нужно иметь в виду, что обмен также можно отклонить, если отказано в праве пользования жильем, если квартира признана непригодной для проживания, если принято решение о сносе дома или о его полном капитальном ремонте, предполагающим значительную перепланировку. Если вы не знаете, как лучше поступить, или не готовы рисковать в данном вопросе, лучше обратиться к доверенному риелтору, который сможет помочь в проведении правильной процедуры и подготовить все необходимые документы и соглашения. Обращение в агентство недвижимости может освободить вас от задач, связанных с поиском правильного варианта, позволяет избежать мошенничества и обмана, а также от риска потери личных денежных средств и имущества.

Фото: freepik.com